[Клягин]

8 важных советов тем, кто сдает квартиры посуточно.

https://ipoteka51.ru/nedvizhimost/sdacha-kvartir-posutochno

[Клягин]

7 обязанностей собственника квартиры. Все ли вы выполняете?

И вот, что вправе требовать от нас управляющая организация:
1.Соблюдать целевое назначение своего помещения. Вы не можете в жилом помещении установить производственный станок или устроить в квартире гостиницу. В жилом помещении можно только жить и вести бытовую жизнь.

2.Содержать принадлежащее имущество. Именно собственник ответственен за то, что происходит внутри его квартиры. Он сам обязан оплачивать ремонты, устранение коммунальной аварии и пр. Есть заблуждение, что УК обязана предоставлять бесплатного сантехника, но это не так. Если коммунальная авария возникла не в общих сетях, бесплатно никто не обязан вам ее устранять.

3.Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплачивать налог на имущество физических лиц. Платить за коммуналку наша обязанность, а не право. Государство не обязано поставлять ресурсы бесплатно.

4.Содержать общее имущество, если живет в квартире. Подъезды, крыши, чердаки подвалы – все это обязаны содержать собственники дома.

5.Поддерживать свое имущество в исправном состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Нельзя просто взять и бросить свой дом или квартиру потому, что больше не хотите в нем жить.

6.Соблюдать права и законные интересы соседей. Соблюдать правила содержания общего имущества. Например, нельзя самовольно делать переустройство или перепланировку.

7.Подчиняться решению общего собрания, даже если голосовал за иное.

[Клягин]

Ещё 2 способа защиты недвижимости.

Вряд ли кто-то из нас мечтает проснуться и узнать, что его квартира больше не его. Что же еще сделать, чтобы обезопасить себя от мошенников?
Подайте в Росреестр заявление о запрете на регистрационные действия на вашу недвижимость без личного присутствия.
Если же вы хотите подтверждать сделки с недвижимостью усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью (УКЭП), то также должны отправить соответствующее заявление в Росреестр.
Можно подавать одно заявление, а можно сразу два. При поступлении этих документов в ЕГРН вносится специальная запись. Она-то и будет гарантом безопасности вашей недвижимости. Да, кто-то может подавать какие-то заявления, но так как вашего личного присутствия нет или не подтверждено всё это УКЭП — пакет документов регистрироваться не будет.

Кстати, УКЭП может использоваться для одного объекта недвижимости или же всех. И да, не забывайте обновлять данные в Росреестре, чтобы при любых операциях с недвижимостью вам приходили уведомления.

[Шляпин]

Лишение единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Да, при личном банкротстве гражданина тоже можно лишиться единственного жилья! Основания для этого следующее:

Установление судом того факта, что незадолго до начало процедуры банкротства гражданин принял меры к тому, чтобы оставить у себя только одну квартиру. А до этого имел их к примеру 5 штук. То есть, планируя свое банкротство гражданин попросту распродал "лишнее" имущество, вырученные денежные средства скрыл от кредиторов,а в отношении последней непроданной квартиры заявил: "так это же мое единственное жилье! Не имеете право!".
Установление судом того факта, что гражданин на заемные и впоследствии не возвращенные денежные средства фактически купил жилье. Причем единственное. Ведь на покупку жилья можно взять не только ипотечный кредит, но и обычный потребительский. Проценты конечно выше, но какое имеют значение проценты, если отдавать этот кредит заемщик не планирует? Красота: квартира куплена и не в залоге у банка, кредит, потраченный на ее покупку не отдан. Вот в этом случае суд может счесть действия гражданина злоупотреблением своими правами и обратить взыскание на это самое единственное жилье. Купленное не совсем честным образом. Правда здесь заемщику может помочь наличие семьи - если и для членов семьи это жилье единственное, пригодное для проживания, то скорее всего, квартиру не отберут.

[Шляпин]

Если жилое помещение получение по недействительной сделке. Например, бабушка "подарила" внучке квартиру на определенном условии: что внучка будет за ней ухаживать, покупать продукты, а то и помогать материально. Разумеется, в данном случае бабушке надо было заключать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но это ведь сложно, а что может быть проще дарения?! И риэлтор вот знакомый посоветовал подарить и не заморачиваться... Впоследствии внучка про бабушку забыла, и последняя решила в суде признать договор дарения недействительным. И, предположим, что ей это удалось (на практике такое бывает довольно редко). В этом случае внучка лишится своего единственного жилья, которое вернут в собственность бабушки.

Или еще пример из практики: муж продал квартиру, приобретенную в браке, но оформленную на его имя. А согласие супруги взять на эту сделку "забыл", все деньги присвоил себе. Далее, жена идет в суд и признает данную сделку недействительной - ведь на отчуждение купленной в браке квартиры требуется предварительное письменное согласие другого супруга! Квартиру возвращают в собственность супругов, в пользу покупателя взыскивают деньги, за нее уплаченные. Только вернуть эти деньги он уже вряд ли когда-нибудь сможет. Покупатель в этом случае остается без своего единственного жилья и без денег.

[Шляпин]

Можно отобрать единственное жилье!
Общеизвестным является тот факт, что единственное жилье у гражданина не отбирают даже при наличии долгов. Это называется «исполнительский иммунитет»: жилое помещение (или его часть) не может быть отнято у гражданина, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи (п.1 ст.446 ГПК РФ, п.1 ст.79 Закона «Об исполнительном производстве, ст.213.1, п.1,2 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако, из этого правила есть ряд исключений, о которых необходимо знать:

Исключение – если жилое помещение является предметом залога (ипотеки). Причем залог может возникнуть не только в связи с получением «ипотечного кредита» в банке на покупку квартиры (как бывает чаще всего), но и по любому денежному обязательству (займу, кредиту), обеспечением по которому выступает единственное жилье гражданина. В моей практике был случай, когда гражданка взяла займ у частного лица в сумме 200 000 рублей, под 40% годовых, под залог своей квартиры. Вернуть займ она не смогла и лишилась своего единственного жилья. В некоторых случаях мошенники вместо договора займа и залога вообще оформляют договор купли-продажи квартиры.

[Pervech]

Шум (до 80 тыс. руб.)

Один из наиболее часто встречающихся «проступков» владельцев жилья, за который они могут получить штраф, является нарушение так называемого закона о тишине, принятого в Москве и Московской области. «Необходимо соблюдать установленные нормы по уровню шума: так, с 23 до 7 часов он не должен превышать 45 децибел в квартире, на территории возле дома — 60 децибел. В период с 7 до 23 часов уровень шума не должен быть выше 55 децибел в квартире и 70 децибел на придомовой территории. Проведение ремонтных работ, сопровождающихся шумом, допустимо с 9 до 19 часов с перерывом в промежуток с 13 до 15 часов. Запрещено делать ремонт в квартире в воскресенье и праздничные дни. При этом в новостройках в течение полутора лет с момента сдачи дома в эксплуатацию ремонт можно проводить и в период «тихого часа» (с 13 до 15 часов)», — рассказал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Измерить уровень громкости можно с помощью специального технического прибора — шумомера или специальных компьютерных программ. При необходимости этим также могут заняться специалисты из судебно-экспертных организаций или Роспотребнадзора, уточнил Куликов. Он пояснил, что в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб. Однако размер штрафа может быть гораздо больше: для должностных лиц — от 4 тыс. до 8 тыс. руб., для юридических лиц — от 40 тыс. до 80 тыс. руб., резюмировал эксперт.

[Pervech]

Налоги (до 20% от долга)

Иногда владельцы недвижимости не получают налоговые уведомления и идут по пути наименьшего сопротивления — не вносят установленные законом платежи. Однако отсутствие уведомлений не освобождает от уплаты налогов. «В случае если Федеральная налоговая служба (ФНС) по каким-то причинам не получила сведений о приобретении недвижимости и не начисляет налог, собственники обязаны сообщить в налоговый орган о наличии у них объектов налогообложения. В противном случае на владельцев жилой недвижимости будет наложен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

[Pervech]

Кафе и гостиница (до 1,5 тыс. руб.)

Собственник недвижимости может быть оштрафован на 1–1,5 тыс. руб. за использование жилья не по назначению. В частности, в жилом помещении запрещено размещать промышленные производства, гостиницы, кафе, а также вести миссионерскую деятельность, уточнила Литинецкая. По ее словам, факты нецелевого использования жилых объектов могут выявляться в результате плановых или внеочередных проверок органов прокуратуры, жилищной инспекции. Кроме того, обратиться по данным фактам могут владельцы смежных квартир. Помимо штрафа, нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный соседям.

[Скап-фло]

Простые правила безопасности

Оржония Коба, член Ассоциации юристов России, партнер «Легес Бюро»:

— Чтобы обезопасить себя от мошенников при сделках с недвижимостью и не остаться без денег, необходимо запрашивать и тщательно проверять документы, действие доверенности, быть особенно внимательными при онлайн-сделках.

В обязательном порядке получите выписку из Росреестра. Желательно, чтобы срок владения объектом последним собственником превышал три года.

Оформляйте все документы, связанные с покупкой недвижимости, только в присутствии реального собственника, никаких доверенностей. Требуйте у него правоустанавливающие документы, согласие супруга на сделку, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров,

Попросите технический паспорт БТИ, справку об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ. Не стесняйтесь запрашивать у продавца дополнительные документы, идентифицирующие его личность (водительское удостоверение, СНИЛС).

Перед тем как подписать договор, внимательно прочитайте его, снимите с него копии. Перечитайте в спокойной обстановке, например дома или с юристом. Помните о том, что вы имеете право вносить свои условия и требования в договор, а не обязаны соглашаться на то, что вам предлагает продавец.

Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней содержится информация о том, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.

Также можно ознакомиться с наличием или отсутствием дел в отношении собственника на сайте суда по месту регистрации и через сервисы Федеральной службы судебных приставов уточнить информацию о наличии исполнительного производства из банка данных.

Не принимайте решение спонтанно, критически относитесь к супервыгодным в отношении цены и скорости оформления предложениям.

[Скап-фло]

Цифровая подпись по поддельному документу

С 30 марта в Москве ужесточены карантинные меры. Режим самоизоляции действует для всех москвичей независимо от возраста. Офисы продаж новостроек и риелторские агентства также закрыты, общение с клиентами и сделки переходят в режим онлайн, запускаются онлайн-сервисы дистанционной продажи квартир.

Электронная регистрация прав на недвижимость возможна при регистрации ипотечных сделок в банке, при заключении договоров долевого участия (ДДУ). Для этого потребуется электронная цифровая подпись (ЭЦП), которую можно оформить в МФЦ и специализированных аккредитованных центрах.

По словам юристов, риск кроется в самом получении электронной подписи. Ее могут подделать разными способами: оформить по подложным документам, взломать личный кабинет на сайте госуслуг. Одним из распространенных случаев мошенничества на рынке недвижимости является подделка паспорта.

«Сотрудники удостоверяющих центров, оформляющие цифровые подписи, не обладают дополнительными возможностями по проверке подлинности документов, удостоверяющих личность, а потому не могут на 100% гарантировать выдачу ЭЦП реальному собственнику объекта, а не его клону», — рассказала юрисконсульт департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Мария Королева.

Судебной практики по процессу электронной регистрации практически нет, поскольку период использования этой процедуры еще небольшой. Пока известно только об одном громком деле — когда у москвича похитили квартиру с помощью электронной подписи. О мошенничестве он узнал случайно, получив платежку за коммуналку и увидев, что его квартира числится за другим человеком. Оказалось, что мошенники без ведома собственника получили его цифровую подпись и завладели имуществом. Эта история стала резонансной, и власти приняли решение изменить законодательство.

Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.

[Скап-фло]

Подозрительно низкая цена

Сейчас многие собственники на фоне пандемии готовы идти на скидки. Однако иногда за подозрительно низкой ценой могут скрываться проблемы с недвижимостью. Особенно насторожить должно, если продавец еще и торопит с заключением сделки. Речь не идет о случаях, когда собственнику действительно срочно нужны деньги, например на переезд или лечение.

Но нередко за привлекательной ценой скрываются недостатки (незаконная планировка, лженаследники). Стоит помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество, потому что в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной — от 20% ниже рынка. Также не исключено, что через пару месяцев после покупки квартир под окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали или окажется, что по соседству живут алкоголики. Поэтому при покупке недвижимости по заниженной цене особенно тщательно нужно проверять все документы и получить как можно больше информации.